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房企年中考|步入收獲期,持有型商業為富力盈利質量增色

發布更新時間:2019/10/25 10:44:14 瀏覽次數: 文章來源:項目供稿 手機閱覽本文

  近年來,中央將促進消費作為推動經濟增長的"主力軍",并頒布了一系列拉動政策,如今,消費已經成為中國經濟的活力之源。2018年,我國最終消費支出對GDP增長的最終貢獻率達到76.2%,與2008年相比提高了32個百分點,貢獻遠超"三駕馬車"中的投資與出口。

  作為承載消費的物理場所,商業地產也進入蓬勃發展期。2018年,全國商業營業用房銷售額達到1.33萬億,是2000年的29倍,同期的平均銷售價格增速也達到217%。

  伴隨著消費的崛起,商業地產對區域價值、城市價值的升級起到至關重要的拉動作用。翻開時間與歷史的圖集,北京朝陽區的雙井區域,成為商業變革中一個極具代表性的縮影。

  90年代前的北京雙井,既不是商業區也不是住宅區,而是北京有名的工業中心。因北京西北風偏多的氣候特點,讓地處東南"郊"、緊鄰通惠河的雙井,具備了布局重工業的一切有利條件。那時的雙井擁有北京內燃機總廠、造紙廠,人民機器廠以及北汽南廠等等。很多人不知道的還有,燕京和北京兩款啤酒的原廠也位于該地。

  1997年九龍花園的建設拉開了雙井由工業區向居住區轉型的序幕,伴隨著北京城市版圖擴張與產業結構的調整,一系列重工業廠區陸續搬離雙井。直到富力城項目的竣工,才讓雙井地區擁有了"CBD后花園"的美稱。

  2008年雙井地區再次迎來升級,作為富力集團旗下首座商場,也是地鐵10號線沿線首座商場——北京富力廣場正式對外開業。由購物中心疊加項目綜合體內的酒店與寫字樓,也為今天雙井"CBD"的繁華景象打下了質變的基礎。

  

房企年中考|步入收獲期,持有型商業為富力盈利質量增色

  ▲ 北京富力廣場

  雙動力引擎,驅動富力集團高質增長

  北京富力廣場開業十余年后的2019年,地產行業步入換擋期的發展趨勢逐步清晰。波譎云詭的市場前景,也絕不是文學演繹出來的穿鑿附會。也正因此,各大上市房企的年中業績報,成了業界測溫樓市、預判未來的重要指標。

  8月22日,成就雙井CBD繁華地標的富力地產發布年中財報。數據顯示,上半年富力權益合約銷售金額達602.2億元,權益合約銷售面積552萬平米,同比分別增長6%、25%;上半年錄得營業額350.5億元,增長3%;純利41.7億元,同比增2%。

  資金管控方面,截至6月30日富力的現金儲備增加至390.3億元。境外融資能力更是優勢明顯,半年內境外發行逾28.3億美元票據及貸款,融資凈增223億元。土地儲備方面,上半年富力新增權益土儲653萬平方米,貨值850億。截至6月30日,富力權益土地儲備總建面達到6100萬平米,總儲備貨值7810億元,這為富力地產持久性的高質發展儲備了充足的彈藥。

  一系列向好的經營數據,反映出富力穩健發展的態勢,以及富力因此獲得的資本市場的信任與背書。

  更值得關注的是,富力地產37.0%的毛利率凸顯企業在上半年的盈利質量相當亮眼。其中,上半年物業銷售的毛利率為41.0%、純利率為11.9%,盈利能力繼續穩定在高水準。而持有型商業資產的運營在上半年更是取得多項改善,與銷售型收入形成兩翼齊飛之勢。富力中報顯示:來自物業投資、酒店運營及其他收入為50.8億元,同比增長6%;另一方面商業資產亦進入收獲期,目前運營的商業資產總建面已超過200萬平米。

  可以說,銷售型物業與持有型商業資產運營,已經成為富力集團高質量增長的雙動力引擎。

  布局新未來,富力行穩致遠的高質底色

  從美國、日本等發達國家房地產的經驗看,當人均GDP 超過8000美金后,單一住宅產品為主的開發模式將會遇到巨大挑戰,發展空間不斷收縮,整個房地產市場進入到了后開發時代。而世行數據顯示,2017年,中國人均GDP為8827美元,從經濟發展體量上看,中國已經進入房地產的后開發時代。

  面對后地產開發時代,富力早已進行了商業資產的前瞻性布局。近十年間,富力先后在北京、上海、廣州、天津、成都、重慶、杭州、太原、哈爾濱等多個核心城市建造運營多業態持有型資產;同時更在北京通州、南京、無錫、寧波、溫州、海南等國內重要城市及海外市場同步籌建多個商場項目。

  針對持有型商業資產,2018年富力集團實施集團統籌管理策略,穩健推進商業品牌戰略升級,打造"富力廣場"系列與富力"星光"系列兩條產品線。

  其中,富力星光系主要定位為社區型綜合體,擇址城市或新興區域的住宅密集區,常規體量在3萬-10萬平方米,目標定位為社區家庭消費及周邊商務消費,目前已在無錫、南京等城市成功落地。

  而擇址城市核心位置的富力廣場系,則定位為城市級綜合體。作為城市綜合體整體規劃配套建有商場、寫字樓、酒店,常規體量在5萬-20萬平方米,目標定位為中高端消費、商務及家庭式消費。富力廣場系現已成功打造了北京富力廣場、廣州富力海珠城、天津富力廣場、太原富力廣場、成都富力廣場、重慶富力坊、及馬來西亞新山富力廣場。伴隨著總建筑面積8.1萬平米的馬來西亞新山富力廣場實現試營業,富力運營中的商場面積已達76萬平米。

  

房企年中考|步入收獲期,持有型商業為富力盈利質量增色

  ▲ 馬來西亞新山富力廣場

  目前,富力集團已打造超過20余個集寫字樓、商場、酒店、住宅、公寓于一身的城市綜合體,而這些作為城市名片的富力城市綜合體,在成為推動文化發展的城市地標、開啟城市全新繁華商業時代的同時,也為富力高質持久發展穩步夯實了"壓艙石"的效果。

  新潮流新場景,外延美好生活半徑

  新技術變革下,伴隨著消費市場行業邊界的逐漸突破,中國的消費模式早已從簡單的產品消費向多元消費理念主導下的新消費主義演進。在這個過程中,產品、服務的提供者與消費者之間的互動日益頻繁,消費者也從原來的被動接受者,變成更積極地參與。

  而這種參與感在線下則表現為,商場不再是單一的滿足購物需求的場所,而成為用戶與繁忙工作脫鉤的重要城市空間節點,在這個節點上用戶更在乎于體驗式消費的過程、場景與內心感受。

  那么如何增色全新的城市線下消費主義,富力在居住空間和工作空間之外打造城市"第三空間"——商業綜合體,將藝術、文化、娛樂與傳統商業進行嫁接,以多元業態來打造城市生活半徑內的精品商區,并以此不斷孵化新潮流與體驗場景。這種運營方法為24小時繁忙的城市生活,外延出多1小時的美好生活半徑,也成就出"24小時+1"富力的全新商業運營理念。

  以廣州富力海珠城為例,該商場整體業態為23%的零售業態、35%的餐飲業態、以及42%的休閑娛樂體驗業態。豐富的業態組合,為城市新消費主義帶來的是,以體驗型為特色的商業綜合體。其中休閑娛樂、健身等品類,更讓城市白領在居住空間與工作空間之外找到放松心情的"第三空間"。而成都富力廣場打造的"萬青社區"中配備的"發呆區"、"戀愛館"、"Pink House"等特色場景空間,更為用戶提供了前所未有的"活力"體驗。

  

房企年中考|步入收獲期,持有型商業為富力盈利質量增色

  ▲ 廣州富力海珠城

  除商場外,作為富力持有型商業資產重要組成部分的酒店業務,其表現也同樣不俗。中報數據顯示,截止上半年富力運營中酒店已累計達到90個,總建筑面積逾395萬平米,總客房數27173間。同時,作為全球最大豪華酒店業主與行業標桿的富力,更是聯手萬豪、凱悅、洲際、希爾頓及雅高等酒店集團打造多家星級酒店,將領先的管理經驗和精致的服務體驗賦能酒店行業。

  對于中國樓市的未來前景,雖然當下出現了預期的分化,但就不到60%的中國城市化率來看,我們還有太多城市、諸多板塊需要經歷北京"雙井式"的迭代。而對于已步入收獲期的富力持有型商業資產來看,不論是城市綜合體、社區綜合體、酒店還是寫字樓乃至運營理念,在增色自身高盈利質量、壓艙未來持續增長的同時,也必將給我們帶來更多北京"雙井"式的城市煥新,在持續釋放城市價值的同時,也為城市居民構建更加美好的生活方式。

標簽:富力 房企 商業

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