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房子偷偷“變大”,責任要細細捋清

發布更新時間:2019/10/29 9:37:21 瀏覽次數: 文章來源:信息時報 手機閱覽本文

  在入住了小區一年后,廣州市荔灣區南岸路某小區的多名業主日前接到開發商的通知,稱業主所購買的房產面積存在差異,要求補交面積差價。據不完全統計,此次涉及補差價的業主有上百戶。南方都市報記者從業主們提供的材料上看到,預測面積和實測面積差距最小的為5.90平方米,最大的為9.59平方米,根據當時6萬元/平方米的單價來算,各業主要補房款差額30萬-60萬元不等。

  房子竟然偷偷地“長大”了,看似好事,實則是壞事。因為涉事的房子很貴,補交的差額多達數十萬元。而且,有的房子在“變大”后達到了豪宅標準,房主得繳納5.3%的豪宅稅。這些都違逆了業主的意愿,加重了業主的負擔。

  房子偷偷“變大”,責任該細細捋清。商品房面積出現差額,差價責任劃分不能由開發商單方說了算,差價不能完全由房主埋單。據報道,涉事小區的業主到當地房管、住建部門查詢后發現,開發商的實際建設,與監管檔案中的備案圖紙并不相符,而是在陽臺、窗戶等處進行了不同程度的擴建。建設圖紙也是商品房銷售合同的一部分,如果開發商私自更改建設圖紙,則涉嫌違約。那么,涉事商品房的面積差額就不是正常的誤差,而是一種“違約差”,責任在開發商。

  退一步講,即便開發商私自更改建設圖紙的行為不成立,或者更改圖紙的行為對商品房面積影響微乎其微,開發商對于房子“變大”的原因仍有責任。依據《商品房銷售管理辦法》第二十條和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條,針對商品房面積誤差問題,雙方有約定的,按約定的處理方式執行,沒有約定或約定不明的,執行“面積誤差比絕對值條款”——面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按合同約定的價格據實結算;超出3%時,買受人有權解除合同,如果同意繼續履行合同,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按約定價格補足,誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人。

  在上述糾紛中,開發商針對面積誤差和買受人簽了兩次合同,第一次約定的處理方式完全依照“面積誤差比絕對值條款”,可第二次卻以有“新政策”為由,將誤差的責任臨界點提高到了6%。《合同法》第四十條規定,“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效”。這意味著,即便雙方達成了協議,也應以第一次簽訂的為依據。

  ◎李英鋒 公職律師

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