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住宅地價漲幅連續6季度放緩 一線城市冷熱不均

發布更新時間:2019/10/29 9:44:35 瀏覽次數: 文章來源:時代周報 手機閱覽本文

  種種跡象表明,地市秋意漸濃。

  時代周報記者梳理2015年第一季度至2019年第三季度近四年來全國住宅地價走勢情況發現,全國主要城市住宅地價均價已經從5305元/平米漲到了7385元/平方米,漲幅達39%。

  在此期間,隨著2016年底新一輪調控開始發力,地價漲勢被遏制。若排除2018年第二季度和2019年第三季度,全國住宅地價環比漲幅連續8個月收窄。

  自然資源部直屬中國國土勘測規劃院近日發布的《2019年第三季度全國主要城市地價監測報告》(以下簡稱《2019年三季度報告》)也顯示,截至2019年第三季度,住宅地價同比增速已經連續6個季度放緩。

  根據《2019年三季度報告》,在短暫的二季度沖高之后,三季度全國主要城市住宅地價環比增幅重回收窄通道。2019年第三季度,全國主要監測城市住宅地價環比增長1.24%,較上一季度下降0.46個百分點。

  “調控政策和資金趨緊是最主要的原因。”同策研究院總監張宏偉對時代周報記者表示,“今年六七月份以來,房企融資環境不斷收緊,另外市場銷售回款速度放慢,兩個因素都直接導致了企業的資金面緊張,所以房企拿地趨于謹慎,地價增幅放緩。”

  在政策持續加碼的效力下,地價漲幅放緩或已成定局。“受擴大土地供應、改革出讓方式和加強監管整頓多維度舉措影響,土地溢價率也持續走低。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹在接受記者采訪時表示。

  地市涼意來襲

  這一輪地市涼意覆蓋了全國大部分區域。

  根據《2019年三季度報告》,第三季度,無論是從全國維度,還是分重點區域和一二三線級別城市來看,住宅地價環比增速都有所回落。

  在全國范圍內,2019年第三季度,全國共有94個城市住宅地價環比上漲,較一季度減少8個,另有7個城市住宅地價環比下降,較上一季度增加6個。此外,長三角、珠三角、環渤海三大區域三季度住宅地價漲幅均有所回落;一線、二線、三線城市住宅地價環比增速較上季度分別下跌0.25個百分點、0.71個百分點和0.25個百分點。

  二季度短暫沖高是三季度回落幅度凸顯的原因之一。“今年年初,受政策調整預期,以及房企資金面寬松等因素影響,地市呈現了一波‘小陽春’。”張宏偉表示。

  如果拉長時間軸,近四年全國主要城市地價走勢中,有個明顯轉折點,即2017年第二季度—2015年第一季度至2017年第二季度,我國地價環比增幅持續走高,但在2017年第二季度之后,則向下收窄。

  “這輪調控從2016年9月30日就已開始,但由于政策具有慣性和滯后性,所以數據顯示2017年前兩個季度我國地價仍保持一定增長態勢。” 上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

  “整體來看,受前期市場運行慣性、房地產市場分化以及政策效應滯后性等多重因素影響,一線城市住宅地價仍處高位盤整,三線城市則有明顯上升跡象。”中國國土勘測規劃院也在《2017年第二季度全國主要城市地價監測報告》中解釋。

  “2017年房地產調控和供給側改革明確要求各地合理安排住宅用地供應,并編制完成住宅用地供應中期和三年滾動計劃,熱點城市都著力提高了住宅用地的供給力度。同時各城還積極探索新的土地出讓模式,如對土地出讓設置最高限價、限地價競房價/競自持面積/競投養老設施面積等。” 夏丹指出。

  一線城市冷熱不一

  城市間的微觀差異也在顯現。

  四個一線城市中,北京和深圳仍有熱度。10月15日,北京推出亦莊舊宮、大興孫村和通州馬駒橋三宗地塊,其中位于五環內的舊宮地塊最終以49次舉牌、總價44.3億元、溢價率34.2%被電建+京能聯合體拿下。

  深圳今年6月一次性出讓5宗宅地、吸引30余家房企爭奪后,10月23日,再掛5宗宅地,起始總價126.78億元,擬于11月22日出讓,吸引市場關注。

  但上海和廣州地市頗有“涼意”。10月,上海掛出5宗地塊,2宗宅地、3宗商地,其中寶山區楊行鎮宅地曾于2018年掛牌出讓,但當時根據出讓人申請,中途終止了出讓。時代周報記者注意到,2019年9月該地塊再次掛牌,已下調起拍樓板價近5000元每平米。10月14日,該地塊以底價成交。

  在廣州,據克而瑞廣州區域統計,10月已有6宗宅地臨時撤牌。其中,10月24日,天河廣氮宅地終止網上掛牌。同日掛出的白云江高鎮宅地、從化太平鎮宅地均因故終止出讓。

  “受市場大環境影響,廣州今年下半年地市轉冷,政府為規避流拍給市場帶來的負面影響,故本月宅地頻頻撤牌。”克而瑞廣州區域判斷。

  更為直觀的價格方面,中原地產研究中心數據顯示,今年前三季度北京和廣州溢價率分別下降27.36%和33.57%。另據中國國土勘測規劃院數據,上海地價同比環比下降明顯—在2018年第四季度和2019年第一季度,上海市住宅地價環比為負增長,分別為-0.25%和-0.17%;從同比來看,2019年第三季度上海市住宅地價也呈現了負增長(-0.19%)。

  中原地產首席分析師張大偉向時代周報記者解釋,整體來說,上海和深圳的樓市比較堅挺,房價也處高位,連帶地市表現較好。對北京來說,北京市場也非常優異,但是由于北京土地全面限價,并且供應多,所以價格較為穩定。但廣州則是近期市場表現較弱,土地溢價率開始明顯下調。

  除了四個一線城市,熱點二線城市之間的地價走勢也出現分化。。

  2018年,杭州以2489億元土地出讓收入奪得全國第一,但在地價方面,卻有些褪色。中國國土勘測規劃院數據顯示,今年三季度杭州住宅地價環比呈現負增長。

  而與杭州“一衣帶水”的寧波表現亮眼。2019年第二季度和2019年第三季度,寧波已經連續兩個月保持環比增幅3%的高速增長。

  盧文曦對時代周報記者表示:“在今年穩房價、穩地價、穩預期要求下,杭州針對較熱的土地市場火速出臺了針對性政策,6月底開始在土地出讓環節實行‘雙限’。受此影響,杭州地價降溫明顯。當一個城市限制較多,資金自然而然會轉去其他城市,寧波就是受益于杭州調控從嚴,承接了熱點城市外溢資金投向,從而使當地地市熱度上升” 。

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